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Presseartikel
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2021

Underwriting bei LINUS: Technologiebasierter Ansatz plus Netzwerk-Expertise

LINUS bekommt pro Jahr Finanzierungsanfragen im Volumen mehrerer Milliarden Euro – doch nur ein Bruchteil davon wird tatsächlich als Finanzierung für Immobilienprojekte ausgezahlt. Im Prozess des Underwritings entscheidet sich, wer eine Finanzierung erhält und wer nicht. Wir haben bei unserem Managing Director Investments Maximilian Könen nachgefragt, wie das eigentlich funktioniert.

Maxi, du leitest gemeinsam mit Lucas Boventer das Investment Team. Ihr beide seid damit für das Underwriting zuständig. Was macht ihr da genau – und was ist besonders am Prozess bei LINUS?

Das Herzstück des Underwritings ist natürlich die Frage: Reichen wir ein Darlehen aus oder nicht? Und wenn ja, zu welchen Konditionen? Diese Prüfung dauert in der konventionellen Kreditvergabe oft Monate. Durch einen technologiebasierten Ansatz und unsere schlanken Prozesse dauert es bei LINUS nach der Finanzierungsanfrage gerade einmal vier bis sechs Wochen, bis die Finanzierung ausgezahlt wird. Dabei agieren wir mit der gleichen Sorgfalt wie große Banken und andere alternative Finanzierer.

Was passiert in diesem Underwriting-Prozess?

Je nach Art des Projekts umfasst der Prozess 30 bis 35 Schritte – aber man kann es gut auf drei Milestones herunterbrechen: Zunächst erfolgt eine interne erste Prüfung durch das Investment Team. Verläuft diese erfolgreich, sichern LINUS und der Projektentwickler sich gegenseitig Exklusivität zu, bevor im dritten Schritt die tiefergehende Prüfung, die Due Diligence beginnt: Die Due Diligence wird gemeinsam vom Investment Team und unserem unabhängigen Marktfolge Team mit unserer CRO Julia Kneist im Lead verantwortet.

Alles klar. Was passiert in der Vorprüfung durch LINUS?

In der ersten Phase prüft unser Investment Team die Finanzierungsanfrage: Wir betrachten je nach Projekt 10 bis 15 verschiedene Parameter wie zum Beispiel die Lage, die wirtschaftlichen Parameter, wie z.B. Miet- und Verkaufspreise und den Business-Plan. Besteht das Projekt diese erste Vorprüfung, wird es bei uns dem ersten internen Komitee zum Votum vorgestellt.  

In diesem ersten internen Komitee erfolgt ein Votum durch das Investment Team: Das zuständige Teammitglied stellt das Projekt Lucas, unserem CEO und Gründer David und mir vor. Nur wenn alle noch offenen Fragen geklärt werden können, schafft es das Projekt in die nächste Runde.

Im zweiten internen Komitee liegt das Votum nicht nur beim Investmentteam, sondern auch bei Julia Kneist. Bevor Julia bei LINUS eingestiegen ist, war sie 12 Jahre bei CBRE, dem weltweit größten Dienstleistungsunternehmen des gewerblichen Immobiliensektors. Außerdem ist sie nach HypZert als Immobiliengutachterin für finanzwirtschaftliche Zwecke qualifiziert und Mitglied der RICS, dem Fachverband für Immobilienwirtschaft: Julias Expertise und das Votum ihres Teams sind ganz zentrale Bestandteile unserer Prüfung.

Hat ein Projekt diese zwei internen Komitees bestanden und die Zustimmung unserer Investoren erhalten, vereinbaren wir mit dem Projektentwickler gegenseitige Exklusivität: Der Prozess der Due Dilligence, der tiefergehenden Prüfung, wird in Gang gesetzt um schließlich die Entscheidung zu treffen, ob das Projekt finanziert wird.

Ok, die erste Prüfung ist also bestanden: Was passiert nun in der Due Diligence?

Während die Vorprüfung intern passiert, geben wir in der Due Diligence auch Prüfungen durch externe Experten in Auftrag, um bestimmte Aspekte der Finanzierungsanfrage noch einmal tiefergehend zu analysieren.

Was wir wie sorgfältig prüfen, kommt auch immer auf die Art der Finanzierung an. Eine umfassende juristische Prüfung aller bestehenden Verträge wird natürlich in jedem Fall vorgenommen. Bei Bestandsimmobilien fordern wir zum Beispiel auch einen technischen Report des Gebäudes ein, um einzuschätzen, ob da ggf. weitere Sanierungen anstehen – solche Einschätzungen spielen bei Grundstückskäufen natürlich keine Rolle.

Wenn der jeweilige Projektentwickler in bereits abgeschlossenen Projekten zuverlässig seine veranschlagten Budgets einhält, lassen wir das zum Beispiel in unsere Bewertung einfließen. Es geht also auch immer um eine Einschätzung, was wir dem jeweiligen Projektentwickler zutrauen. Hierzu holen wir auch zweite Meinungen aus unserem Netzwerk ein.

Das hört sich jetzt erstmal doch sehr manuell an. Was genau ist diesem Prozess technologiebasiert?

Im Endeffekt ist es ein Zusammenspiel aus Beidem: Wir arbeiten mit riesigen Datenbanken, wie zum Beispiel realxdata, so können wir Daten wie Mieten und Verkaufspreise auf Umkreise von 300 Meter genau bestimmen und durch unsere eigene Datenbank plausibilisieren.

Die Bewertung dieser Daten übernehmen wir dann aber selbst und gleichen unsere Einschätzung mit denen der besten Immobilien-Experten ab. Solche zweiten Meinungen bekommen wir natürlich nicht aus Datenbanken – da greifen wir zum Telefonhörer.

Irgendwann wird die Bewertung von Daten sicherlich auch mithilfe künstlicher Intelligenz abgebildet. Aber davon, dass wir die auf jahrelanger Erfahrung basierende Bewertung von Daten durch Julia, Lucas, mir und den besten Immobilien-Experten Deutschlands technisch abbilden können – davon sind wir noch ein gutes Stück an Forschung und Entwicklung entfernt.

Vielen Dank, Maxi!

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