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1.4.2022

Deshalb kommt die Digitalisierung nur langsam voran

Viele Investoren wünschen sich schnellere Prozesse bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Der Digitalisierungsprozess läuft allerdings dem der privaten Baufinanzierung hinterher.

Scherbaum, Christoph

Ende Januar hat eine Mitteilung von Europace, einer Plattform für die private Immobilienfinanzierung, aufhorchen lassen. Der Anbieter will die volle digitale Abbildung der Kreditentscheidung in der Baufinanzierung ermöglichen und beschleunigen. Innerhalb weniger Stunden nach Antragstellung können demnach Verbraucher schon auf eine Zusage ihrer Immobilienfinanzierung hoffen - langfristig sogar in Echtzeit.

Was für die private Immobilienfinanzierung schon länger funktioniert, würden gern auch viele Investoren im Bereich der Gewerbeimmobilien nutzen: Finanzierungen mithilfe von digitalen Tools, um die Prozesse zu beschleunigen. Denn im großvolumigen Gewerbesegment laufen Finanzierungen weiterhin nahezu ausschließlich analog ab - auch wenn es schon seit Jahren Ansätze gibt, der gewerblichen Immobilienfinanzierung digitalen Schwung zu geben.

"Wir nutzen bereits seit 2012 eine intern entwickelte 'Bankenmatrix', die wir mit Informationen zu den verschiedensten Banken und alternativen Kapitalgebern gefüttert haben und welche wir regelmäßig updaten", berichtet Barkha Mehmedagic, Global Head of Institutional Sales and Group Treasury bei der Commerz Real. Das Tool helfe "gemäß den entsprechenden Parametern wie beispielsweise Land, Nutzungsart, Risikoklasse und Größenvolumen schnell die am besten geeigneten Kapitalgeber zu identifizieren, sodass wir diese dann gezielt ansprechen können."

Mehmedagic muss jedoch gleichzeitig eingestehen, dass das Unternehmen zwar schon verschiedene Tools zur automatisierten Auswertung verschiedener Fremdkapital-Angebote geprüft, aber am Ende bisher noch keines gefunden hat, das intern vollständig überzeugen konnte. Die Lösung für die Commerz Real lautet daher im Augenblick: Die eigene Prozesskette vereinfachen, virtuelle Datenräume nutzen und durch ein integratives Treasury System, eine Softwareanwendung, die den Prozess der Verwaltung der Finanzvorgänge automatisiert, das Frontend mit dem Backend vernetzen. "Wenn dann ein für uns passender Anbieter an den Markt kommt, sind wir bereit, uns schlank dranzuhängen."

Zu erwarten, dass die Digitalisierungsprozesse bei der Gewerbefinanzierung mit dem Massengeschäft der privaten Baufinanzierung in naher Zukunft gleichziehen werden, ist für Malte Thies derzeit nicht realistisch. "Die private Immobilienfinanzierung funktioniert nach gänzlich anderen Regeln als die gewerbliche", sagt der geschäftsführende Gesellschafter der One Group, einem Spezialisten für geschlossene Immobilieninvestments. Bei privaten Baufinanzierungen handelt es sich laut Thies weitgehend um ein gut standardisierbares Finanzprodukt ohne Klumpenrisiko, das weitreichende Digitalisierungsmöglichkeiten in der Prüfung und Abwicklung eröffnet. Dagegen sind "die Kreditanfragen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung deutlich heterogener und komplexer, jedes Projekt ist unterschiedlich. Entsprechend individuell müssten die Prozesse in der Due Diligence ablaufen".

Zudem sei ein weiterer Faktor zu beachten, betont Thies: "Wir reden von ganz anderen Ticketgrößen. Ein einzelner Kreditausfall im gewerblichen Bereich trifft ungleich schwerer als bei einem einzelnen Häuslebauer." Daher seien hier der menschliche Faktor und langjährige Erfahrung weiterhin mit Abstand entscheidend, "und das dürfte mindestens mittelfristig auch so bleiben". Das habe nicht zuletzt auch mit regulatorischen Gründen zu tun, die eine weitere Digitalisierungshürde darstellten. "Der gewerbliche Bereich unterliegt anderen und strengeren Auflagen als die private Baufinanzierung."

Dass eine gewerbliche Finanzierungszusage aber schon deutlich schneller ablaufen kann als noch vor Jahren, zeigt Maximilian Könen auf. In den meisten Fällen gebe sein Unternehmen innerhalb von 48 bis 72 Stunden eine Finanzierungszusage inklusive indikativer Konditionen ab, berichtet der Managing Director vom Finanzierer Linus Digital Finance. Dass dies funktioniere, hänge mit internen Prozessen und Bewertungsmodellen zusammen, die weitestgehend digitalisiert sind, "um eine schnelle und reibungslose Zusage zu ermöglichen und im nächsten Schritt die Abwicklung für den Darlehensnehmer so angenehm wie möglich zu machen". Dennoch muss auch Könen eingestehen, dass die meisten gewerblichen Finanzierungen und deren zugrundeliegenden Projekte nicht so standardisiert und digitalisiert ablaufen wie die privaten. "Meist ist ein persönlicher Austausch nötig, um die passende Finanzierungsstruktur aufzusetzen."

Somit scheint am Ende weiter eher der persönliche Handschlag und nicht der Mausklick bei einer Finanzierungszusage entscheidend. Dennoch haben Branchenexperten den Wunsch nach schnelleren Prozessen bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung und verfolgen die Fortschritte bei der Digitalisierung bei der privaten Baufinanzierung sowie die entsprechenden Tools. "Wir behalten im Blick, ob sich dort auch etwas entwickelt, was möglicherweise für das B2B-Geschäft interessant ist", sagt Barkha Mehmedagic.

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